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马来西亚房屋买卖。(买卖前后必读)

马来西亚房屋买卖。(买卖前后必读)

所有资料于2009前,只供参考!!

我在写的...请不要灌水..
谢谢


还有180多个比喻

之前的没有了的
哈~~不管了。谢谢

[ 本帖最后由 qiqi 于 18/3/2009 10:23 编辑 ]
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  • 心情很蓝 威望 +15 谢谢分享!辛苦了! 1/4/2009 10:05 PM
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屋子未建好.利息越繳越多

我有听过我的顾客说,她在5年前购买了一见中价公寓,按合约应该在2007年12月交锁匙。可是,至今公寓计划仍未完成。

她说,我支付银行的房屋贷款利息也越来越多,我是否能开始供还屋子的贷款?

此外,我已经打电话问过房屋部属下的仲栽庭,但他们说,要等到屋子做好了才能投诉。在屋子还沒建好时,我能做些什么?我是否就这样等下去?

还有,如果房屋建好了,我又该怎样?是否可提供一些相关部门的联络地址给我?

答:

当银行发放的房屋贷款越来越多时,购屋者需要缴付的利息也相应增加,至于现在能否开始赏还房贷分期付款,需要与有关银行的房屋贷款职员面谈。个別银行的政策可能稍有不同,必须与他们讨论后才知道结果。

购屋者协会的指出,关于向房屋部仲栽庭做出投诉,的确是需要等到房屋建好后才进行。在屋子还未建好其间,购屋者可以组织一个购屋者筹委会,然后写信给发展商,告诉他已经逾期交屋多年,购屋者将通过法律行动提出索赏。

在房屋建好发展商交屋后,可按延迟交屋多少天,向发展商提出索赏要求,就是呈交索赏信,说明迟交屋多少天,提出索赏多少钱等等。

假如发展商依然不理会,可以通过房屋部属下的仲栽庭提出索赏。

这里是一些购屋者可能需要的联络地址:

1. 房屋仲栽庭秘书处
Aras 2, Blok B (Selatan) Pusat Bandar Damansara,
Peti Surat 12579, 50782 Kuala Lumpur.
电话:03-20924488(热线)
FAX:03-20934776
EMAIL:tribunal@Kpkt.gov.my/tribunal

2. 监督与执法组
房屋与地方政府部
Level 3, Block B North, Pusat Bandar Damansara,
PO Box 12579
50782 Kuala Lumpur.
电话:03-2093 6714/2093 4336
FAX:03-2095 5092/2092 5409
EMAIL:enforcement@kpkt.gov.my

3. 法律事务单位
房屋与地方政府部
Level 7, Block K, Pusat Bandar Damansara
PO Box 12579
50782 Kuala Lumpur
电话:03-2099 2382
FAX:03-2092 5408
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  • Darren 威望 +10 谢谢分享!辛苦了! 17/3/2009 10:50 PM
  • cavan_chong 威望 +10 功德无量! 17/3/2009 04:42 PM
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99年地契 能否转为永久地契?

大家都希望自己的房产是属于永久地契的产业。可是,当你在決定购买有关产业时,可能是以地点做为首要的考虑,一般人不会过于在意地契是永久或99年。

至于说想把99年地契的房产申请为永久地契,可以尚试向土地局提出,但成功的机会一般不大。

我老板有说过,有些居住在吉隆坡的一个住宅区,该区的发展计划分为8A、8B、8C及8D,主要是因为分几个不同阶段发展。

她现在住的是8A区,都是双层排屋,于15年前购买,也是首期的发展计划,地契是99年,同区的发展计划的房屋都是99年地契。

可是,在接下来的发展计划,例如8B、8C(双层排屋)及8D(公寓)的地契却都是999年。

我的问题如下:

1. 土地局是否允许我们见目前的99年土地转换为永久地契?

2. 假如能够,如何进行?

3. 如果不能,是否可以通过法庭程序进行?

答:

林若辉律师指出,针对将99年土地转为永久地契的問问题,可以尚试向土地局提出申请。不过,能否成功机会就很难说,根据业者的经验,成功的机会不大。

即使要进行,由个別屋主提出是否受理也是个问题,如果是整个8A区居民一起提出申请,或许可以尚试。

假如申请不成功,通过法庭程序进行也未必能如愿,无畏浪费、精力、时间和金钱。

999年非永久地契

至於999年地契,严格来说,並不是永久地契,因为它还是有一个年限,只是这年限很长。如果是永久地契,地契上的注明的就是永久这个字。


[ 本帖最后由 qiqi 于 17/3/2009 21:28 编辑 ]
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  • cavan_chong 威望 +10 谢谢分享!辛苦了! 17/3/2009 05:18 PM
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卖屋不赚反亏.税务局不相信....

我的顾客指出,它与兩个姐姐联名在1998年购买一间17万8千令吉的公寓,律师费及其他杂费总共6500令吉。在2001年,他们又再向另一家银行融资,贷款的数额为13万令吉。

可是在2004年,得知隔壁邻居把公寓卖出,只是16万令吉,她们就想她们的公寓大约也是16万令吉左右。

请问:

1. 如果她们在今年以16万令吉卖出公寓,她们也已经是亏本卖,还需要缴付产业盈利税吗?

2. 我有问过所得税局,他们说屋价不可能下跌。可是,她们的确是只能卖出那个价格,也许她们是在产业高峰期购买,可以说买到贵房子。

3. 这样的话她们是否应该做个估价吗?

答:

林若辉律师指出,个人若购买房屋在5年后脱售,是不需要缴交产业盈利税,假如是在5年內脱售,而且是亏本出售,一样不需要缴交产业盈利税。

我的顾客的邻居以16万令吉脱售公寓,可能当初向发展商购买时,低于这个价格,或许有赚一些,也可能沒亏沒赚。

购屋者购买房屋投资未必稳赚,假如房屋坐落在非策略性地点,不只屋价不能上涨,可能还跌破购屋价,这些都很难说。

在巴生河流域一帶,公寓计划供过于求,假如是购买二手公寓,转手价值不如买价是常有的事,而且不只是公寓,一些有地产业,如果所处的地点不理想,投资者也可能面对赔本出售的境界。

在一些地区,屋价可能有起不跌,但这並不意味其他地区的情況也一样,因此,屋价比买价低是存在的事实,不需浪费金钱进行估价。
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  • cavan_chong 威望 +10 不错 18/3/2009 10:30 AM
  • Darren 威望 +10 这个好! 17/3/2009 10:54 PM
  • t_litat 威望 +10 谢谢分享!辛苦了! 17/3/2009 09:18 PM
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门牌号码“14”可否换为“12A”?

我老板有提说过有关屋子门牌的问题,它说,目前它的顾客的新屋仍在兴建中,预料将在2008年中之前移交给顾客的。

她也披露,他已经接活雪省议会的信及完整地址,遗憾的是,门牌号码是他最不喜欢的“14”,他就想,是否可以转换为12A?

我的问题是:在获得锁匙及入伙纸之前,我能否提出转换门牌号码的申请?还有如何与雪邦市议会的人员接纳,以便如愿。

答:

针对她提出的问题,陳钟灵说,可以尚试向市议会提出申请,不过,即使市议会那方面批准了,还须通过另一关,就是土地局。

在地契注册为自己的名字时,地契文件也包括注册房屋的门牌号码。

假如地契注明的门牌号码不能更改,即使市议会这边过关了,也于事无補。
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  • cavan_chong 威望 +10 谢谢分享! 18/3/2009 11:26 AM
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交屋前沒安装水电表 是否抵触买卖合约?

这个我听说回来的,他购买了一间双层排屋,并已如期移交锁匙,但关于“water and electrical fittings & fixture”,发展商尚未安装妥善就移交锁匙。他觉得这样做抵触了买卖合约的条文。

答:

陳钟灵指出,有些发展商在将新屋交给购屋者之前,沒安装水、电表等实施,主要是担心被偷走。多数的发展商在将锁匙交给购屋者后,通常是约定一个日期和时间才派技术人员前來安装,万一这些装设失盗,责任不在发展商。

当他门安装后,会将一份文件交给购屋者签收,证明他们已经安装、购屋已经签收,並认清事实,即使真的失盗,他们也不负责。

针对发展商是否抵触买卖合约的条文,这一项有些争议。发展商基于他们的利益,稍做调整安装水电表的安排,而且在我国的商业社会,大部份发展商都这样做。
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  • cavan_chong 威望 +10 谢谢分享! 18/3/2009 02:09 PM
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买99年地契产业,会有后续麻烦吗?

99年地契的产业在届满时,地方政府可以征用有关土地,当然会给予屋主赔赏;不过,政府不会贸贸然进行,如果政府不需征用有关土地,产业的继承人可以提出更新地契申请。

我老板说,在上年3月购买了一间中价公寓,是租赁地契产业(99年),但至今仍未收到买卖合约。

发展商披露,买卖合约还在吉隆坡市政局手中,还未签回来。我问老板:为何要经过吉隆坡市政局,她回答说:因为那地段的地主是吉隆坡市政局,一定要通知他们的。

我的问题是:

1. 假如老板拿到买卖合约后,开始供还房屋贷款直到赏还为止,那间屋子是否属于自己,还是吉隆坡市政局?

2. 发展商不是地主,假如有一天地主要收回土地,老板跟其他些屋主是否可以得到赔赏?

3. 假如有一天要卖房子,需要等超过5年吗,手续会不会很麻烦?

4. 发展商和地主不同人的屋子可以买吗?

答:

在吉隆坡或巴生河流域,许多发展商与市政局或地方政府合作,就是土地属于州政府或市政局,房屋发展计划则由发展商推行。

在一些时候,买卖合约需要地主签名,但是如果拖太多个月,购屋者可以向发展商追问,由发展商跟进。

林若辉律师指出,购屋者在日后赏还房屋贷款后,加上有了分层地契,分层地契有屋主的名字,屋子当然是属于自己的。

至于说发展商不是地主,假如有一天市政局要收回土地,那市政府当然需要赔赏屋主,将来地契到期了,后代可以申请办理更新地契手续,多了一些工夫。

如果有一天屋主要卖房子,不论是否超过5年,假如还未有分层地契,需要向发展商寻求批准;同时,也必须向市政府或地方政府寻求批准,不过这些可由律师负责办理。

购买发展商和地主不同人的房屋,並不成问题,只是在购买后有进行任何交易,必须寻求他们的批准。

另外,要扑充的一点是:地契99年的产业,在届满时,地方政府可以收回,但有关当局不会贸贸然进行,即使是,也会给予赔赏。

其实,不只是租赁地契的产业,地方政府可以征用有关土地,即使是永久地契的产业,地方政府一样有劝这样做,只是他们不会随意进行,一般都是基于发展需要才会做出有关決定。
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  • cavan_chong 威望 +10 谢谢分享! 18/3/2009 02:09 PM
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买破产或拍卖屋有问题,只能自认倒霉?

购屋者若拖欠房屋贷款,银行在催收几期不果后,可能起诉贷款人,将他们列入破产者的行列,也可能采取行动拍卖有关的房屋。
大家是否想过,假如购买到破产者的房屋,或者是银行拍卖的房屋,倒霉遇到不讲理的屋主不合作,该怎么办?
过去这些天来, 我们有收到顾客提出有关买到破产者的房屋,以及购买了银行拍卖的房屋;结果,面对不少问题,苦脑不已。在里,我们把一些例子归类,并整理成这一期的报道。

以下问题是我们征讯林若辉律师的意见后,综合一起解答,希望能减轻购买者的困扰。

案1:购买公开拍卖房屋,前屋主不搬走怎么办?
顾客指出,她在2003年12月的公开拍卖房屋计划中,购买了一间房屋,并已在2004年4月,支付所有的屋款(在120天內),她的律师已在2004年5月,通知前屋主,要他们搬空。
可是,这名前屋主非常固执,把房屋锁起來,里边还有他的东西,虽然他已不住在这间屋子。因为已经沒有他目前的住址及电话,因此,现任屋主也无法联络他。
律师又说,可以向法庭申请庭令,不过可能需要时间,请问还有沒有更快速的方法?我能否向警方投报,并找來开锁匙的人,然后进屋?如果现任屋主这样做,前屋主会不会起诉呢,告我破坏他的东西,或指他的东西不不翼而飞?

答:
这名购买者购买的房屋,屋主可能因为房屋被银行拍卖心有不甘,不肯把房屋交給买主,虽然买主支付了屋款,但卖主却不肯将房屋锁匙交出,这问题和租户与屋主已经沒有租约,却“死赖不搬”的情况有些类似。
如果说向警方备案,然后找来开锁匙的人,也是可以,最主要是将屋內的东西“拍照”,以便有争执时有一个证明。
这样做的话前屋主可能对买主展开起诉行动,假如他果真採取行动,也需要花律师费,而且案件帶上法庭,他的胜算有多少,也是个未知数。
当法官反问他:房屋卖了,买主也付清了屋款,为何不将东西搬走,腾空屋子给新的屋主?想一想:他要怎样回答?

案2:购买破产者产业,交易被判无效怎么办?
有些顾客指出,她去年首次购买房屋(二手),贷款银行已批准她的贷款申请,并发出一笔钱还清卖主欠银行的贷款(同一间屋子),结果,在办理地契转换名字时,才发现卖主是破产者。
她回去银行和律师楼问他们,他们表示现在才知道卖主是破产者,由于银行已经发出一笔钱,所以要她还贷款利息。
当她到报穷局查问时,查出卖主于去年2月已宣告破产,报穷局宣称她买的买卖房屋交易无效,如果要买这间房屋,一定要通过报穷局这一关。
请问现在应该怎么办?

答:
在1967年破产法令下,任何已被列为破产者,不能进行产业买卖,在进行任何产业交易之前,必须经过报穷局的批准,否则将触犯1967年破产法令。
应该回头询问当初为她准备买卖合约的律师,在准备合约时,律师通常会派助手到土地局查询,检查卖主是否为破产者。
有些人已被列为破产者可能还懵然不知,其中有一部份人是因为承经是亲人或朋友的贷款担保人,他们沒有赏还贷款,连累了担保人,至于个人被列为破产者的过程, 也许个別人士情况不一样。
至于贷款银行那方面,应该询问准备贷款合约的律师,发生这一切,错不在贷款人,不应该由贷款人承担所有的责任。

案3:联名购屋亲人破产怎么办?
我朋友两名亲人联名购买一间店屋,可是,这两名亲人可能在不久后被判入穷籍,在这种情况下,他是否只付未赏还贷款的三份之一?

答:
银行贷款给购屋者,假如购屋者需要赏还的屋款是3000令吉,3个人共同分担,每人支付1000令吉。
但是万一其中一名或两名供屋者被判入穷籍,其余的两人或一人,仍需继续供同数额的屋款,沒有所谓只需赏还三份之一屋款的安排。
另一个可行的办法是:在他们未判入穷籍之前,迅速脱售有关房屋,以免日后自己要背负沉重的负担。
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  • cavan_chong 威望 +10 谢谢分享! 18/3/2009 05:12 PM
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公寓走廊电灯迟迟未装

有时候购买店屋公寓,就打个比喻如..在2008年7月拿到锁匙,可是却不能入住,到了今年3月才拿到入伙纸。虽然拿到入伙纸,但还有一些问题等待解決,譬如迟迟沒有安装走廊的电灯。

关于走廊电灯的问题,我听说过有些屋主也试过向地方政府提出要求协助,但他们说不是他们管辖的范围,只嘱咐他们向发展商追问,但发展商沒有提供答案,也沒有行动。

答:

发展商在符合以下3个条件即可交锁匙给购屋者,这3个条件分別是证明附有建筑师的核准信、说明屋子已经建好,水电供应获准待待领接,以及呈上Borang E(以便申请CF),Borang E必须附有向7个部门提出申请批准的信件(Supporting Letter)。

至于入伙纸,则必须拥有7个部门的批准信,这7个部门包括水务公司、国家能源、消防局、英达丽水、水力灌溉局、公共工程局。

关于走廊电灯的问题,并非地方政府管辖的范围,只能向发展商追问,如果可以的话,应该组成一个居民委员会继续追问发展商,要发展商尽快安转走廊的电灯。
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  • cavan_chong 威望 +10 谢谢分享! 19/3/2009 08:13 AM
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楼上楼下的怨气冲天

有地房产日益减少,居住在公寓的人则越来越多;可是,许多公寓业主却不晓得、也不愿意复行本身应该尽的责任,造成邻居许多的不便。

朋友面对公寓漏水的问题,他通过email指出,在2004年向朋友购买了一间公寓,并签了买卖合约以及与发展商签的Deed of Assignment。

这间公寓自发展商移交锁匙后,至今已经有5年,不过仍未分层地契。

大约在2个月前,他又发现天花板及墙壁显示楼上的单位漏水,並渗透到他的单位的主人房及浴室,他也已经向发展商的管理委员会投诉。

根据该委员会的检查,漏水是因为楼上单位水管破裂的关系。

在该委员会的协助下,他拿到该单位业主的名字与地址,他写信给有关的业主,请她正视有关问题,但仍未获得她的答复。

他也写信给发展商寻求协助,同样仍未获得他们的回音。

现在,他这个单位的漏水问题已进一步恶化,他迫切需要一些质询意见。

公寓漏水谁负责?

答:

这位朋友面对的问题,令许多公寓业主感到困扰,严格来说,楼上单位漏水,应该是由楼上的业主负责修理,最好是尽所能找到楼上的业主,与她商量要她叫人来修理。

在许多时候,业主对这些问题不加理会,他们的心态是,反正漏水的问题並不影响他们本身的住所;更糟的是,一些不讲理的业主,甚至不让楼下业主请来的承包商到其单位、浴室进行修理工作。

购屋者协会的陳钟灵指出,在公寓购买者与发展商签署买卖合约,以及另一份附加合约或附在买卖合约的Deed of Mutual Covenant简明,假如楼上单位漏水,影响及楼下单位业主的屋內设备,例如3楼单位的浴室漏水、造成2楼单位浴室天花板损坏,从水印可以证明,3楼的业主必须负起修补的责任。
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  • cavan_chong 威望 +10 谢谢分享! 19/3/2009 03:42 PM
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担保无端端变借钱,签借贷合约不能粗心大意

购屋者在提出房屋贷款申请后,到银行签署贷款文件时,最好先看清楚贷款文件的内容才签署,以免出现预想不到的结果。

有顾客指出,他的弟弟在8月间订购了一间双层排屋,贷款银行是本地一家银行。

贷款部的一名负责人告诉我,弟弟欲贷款17万5500令吉,条件不符合,因为他的底薪稍微少了一些,然后他告诉我可以担任弟弟的担保人,我也同意,并签署了所有相关文件,我了解只是担任弟弟贷款的担保人。

可是,在9月的某一天,当我前往律师楼时,律师告诉我,我是联合贷款人,不是担保人,我感到意外及愤怒,但是在沒有选择的余地下,我签署了贷款合约。

请问:联合贷款人与担保人之间有何不同,将来如果我要购买房屋,申请房屋贷款会否受影响?在我签署合约后,我能否要求律师转换我的身份,就是丛联合贷款人转为担保人?

答:

未来申请房屋贷款会受影响

政府在修改法令后,当贷款人拖欠赏还银行房屋贷款,银行将向贷款人采取追追讨行动,如果无法追讨到拖欠的款额,银行再向担保人追讨。

假如两人都是同样身份,就是贷款人,银行在起诉贷款人,俩人都将受影响。

林若辉律师指出,这位先生将来欲向银行申请房屋贷款时,会受到联合贷款人的影响,比如说,有朝一日你准备申请15万令吉的房屋贷款;可是,这次的联合贷款17万5500令吉贷款仍未赏清,银行在批准妳的申请时,会将这笔联合贷款的负担考虑在內。

但也可以写信给有关的银行,表明当初得到的讯息是出任担保人,不是联合贷款人,说明银行职员误解了。

不过,有一点要指出的是,在签署Letter of Offer时,可能忘了看清楚里边的內容,这点可说失策。

假如贷款合约已签并已压印,一切已成为事实,改变不了,还有另一个可循的途径是:转换银行。如今商业银行竞争激烈,经常有新的计划推出条件吸引人的房屋贷款配套,而且还免律师费。

如果是这样,不妨多问几家银行,收集多一些资料,比较后进行再融资安排,就是向B银行贷款赏还A银行的贷款,那时即可免去弟弟的房屋贷款合约有你的名字。
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  • cavan_chong 威望 +10 谢谢分享! 23/3/2009 09:21 AM
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知道了~谢谢


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土著单位未开放,绝对不能买

买屋者最怕后续麻烦复大不掉,这又与发展商的素质息息相关,除了屋价,你可能被要求支付许许多多不晓得必要或不必要的费用,而当中,又有好一些产业类型的买卖合约与标准合约不同,让买屋者不知如何“依常理”判断。

最可怕的是,如果是自己本身一开始就作了错误的投资选择,那又该如何与发展商据理力争呢?

问:试过有顾客询问有关购买土著单位的问题。他说,本人在2002年6月买了一间屋子,並给了10%的钱,大约是1万3000,但这间屋子是土著单位。

发展商说,如果有土著购买,就会把首期钱还给他,但到了2004年9月,还没有土著购买这见屋子,他就把它买回给发展商,可是,发展商说要等半年后才能将这笔钱退换。

到底有什么办法可以在短期內拿回退款,他又担心发展商不守信用,最后不了了之。

答:

陳钟灵说,他应该丛一开始订购土著单位的房屋,就是个错误的投资选择,只要土著单位未开放,或者说发展商未向政府提出申请,转为非土著单位,以便非土著可以购买,都不宜赏试,因为申请转换名字的成功机会可以说是零。

发展商已表明是土著单位,就不晓得是那一点吸引这位顾客订购有关房屋,虽然只付首10%钱,但1万3000令吉,毕竟不是个小数目,这两年多來如果是存在银行,也有一点利息。

另外一点,当初在付这笔钱订购房屋时,是否有文件写明在何时退回这10%的头期钱?

现在最主要是与发展商协商,希望发展商能尽早将退款交还,如果不能,则期望发展商能复行承诺,在6个月后退还这笔钱,以便做為购买另一间房屋的头期钱。
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  • t_litat 存款 +109 谢谢分享!辛苦了! 30/3/2009 12:36 PM
  • cavan_chong 威望 +10 谢谢分享! 23/3/2009 09:21 AM
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月入千七.买屋可以吗?

每月收入为1700令吉。有6万令吉储蓄,但公积金则有3200令吉。

每月开销1300令吉,包括汽车供期、车油、饮食,及路过费等。

想计划购买一间公寓,价格介于15万令吉左右。以现有的财务状况,可以达到这个目标吗?

如果不能。还有什么方法可以帮助达到以上梦想。

答:

CTLA财务计划公司董事经理兼合法财务计划师李智泰表示,如想计划购买一间价格介于15万令吉的公寓。

一般上,房贷通常不能超过月入三份之一。换名话说,以每月1700令吉收入,房贷约510令吉。

假设发出储蓄50%,3万令吉作为头期钱,可以拿到最低的房贷利率3.5%(扣了2%),长达20年供期的每月房贷为696令吉。换言之,这笔数额已超越510令吉(三份之一的收入)。

若以这样的情况分析,可能无法达到拥有一间价格介于15万令吉的家的梦想。

当然,也可以把所有储蓄─6万令吉作为购买房屋头期钱。如果真的是这样,最终可能导致自己手上没有任何现金,作为用途或未来退休计划。(公积金也只有3200令吉)。
不过,上述举动是不受鼓励的,因为每个人都必须准备一笔钱做为紧急用途。

但是,如果坚持想要购买一间房屋,不妨考虑购买价格介于7万至8万令吉的中价屋。

或者是,可以先提高每月收入,再涉及产业投资。此外,也可发出6万令吉的部份储蓄,投资在单位信托或平衡基金,以期获得更高的回酬。
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  • cavan_chong 威望 +10 谢谢分享! 24/3/2009 09:26 AM
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二手屋漏水.要求卖主修理?

顾客说,他在2004年5月看了一间二手房屋,并给了10%订金买下那间房屋,同年10月,银行付了其余90%的屋款,他也在这时领了屋子的锁匙。

现在的问题是,那房屋的水龙头出现漏水情况,屋顶也漏水。他要求屋主修理,但他不肯,理由是当时看屋子的时候沒有意见,表示接受有关情况。如果现在要他修理,当初他不会接受有关的交易价。

他说:一间屋子如果沒有水供应、下雨时屋顶漏水,根本就不能入住,如果抵押剩于的5%,将那些钱用來修理屋子,才将剩下的钱还给卖主。

他问:这样做合法吗?

答:

购买二手房屋与向发展商购买房屋的情况有些不一样,一般是在签署买卖合约付了10%首期钱,其余的90%将在律师办妥手续后支付。

购屋者协会的陳钟灵指出,这与向发展商购买新屋,最后5%屋款由律师保留的情况不一样,在法律上沒有这样的条文,购买二手房屋的屋主,最主要是依据双方签署的买卖合约进行交易,与标准合约的条文可能有些不同。

关于漏水的问题,最好是赏试与卖主再商量,看看是否能补贴一些修理费;一般來说,在看屋子的时候能察觉到有关问题洽商最适当,在这之后,许多卖主多数不愿意承担有关责任。
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每月收入多少才能买房子?

到底每月收入多少才能买房子呢?如果我是刚毕业生,又希望两年后能拥有自己的房屋,如果我的“梦之屋”价格介于9万至15万令吉之间,我的收入应该要多少呢?

答:

购买房屋产业,至少有一笔首期钱,比如屋价是15万,手上须先有1万5千令吉,就是屋价的10%资金,以便在签署买卖合约时交付。

除了首期钱,也必须有一笔数千元的签署贷款合约、买卖合约律师费。

在申请房屋贷款时,不论数额或比率如何,银行需要贷款者提呈所得税附交数额的征收单或收据,假如在开始工作2年后,收入相当不错,而且被征收所得税,申请贷款获批准的机会比较高。

金融机构规定,赏还房屋贷款的比率介于收入的三份之一,假如赏付贷款的数额是800令吉,收入至少必须有2500令吉。

如果贷款在12万令吉,供期在15年之间,赏换房屋贷款的数目可能在800至1000令吉之间;不过最好是请教银行贷款部的职员,由他们计算会比较准确。

丛赏换贷款数额來看,即可找出本身的收入应在那一个水平。

银行之所以限定赏付贷款数额在收入的三份之一,主要是考虑到贷款者本身尚有其他开销,避免不会因为其他开销,影响及每月的房屋供款。
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分层地契与房屋买卖

最近获知有关产业将丛总地契分割为分层地契,可以申请办理转让手续。

大家要知道,在办理的过程中,大家要注意那張分层地契的图,如果错了,就割不到名;假如真的图错了就要快通知发展商,将分层地契拿回土地局,重新办理更改地契转换手续,这需要等半年的时间。

律师也建议将银行的贷款一次过还清,以方便日后正确的分层地契出来后,可以直接割名给新的买主。

现在的问题是:可否不用等到分层地契出来后,才開开始进行转换手续?

答:

林若辉律师说,当发展商将某一个产业的总地契、分割成分层地契的期间,称为过渡期。在过渡期,如果要进行房屋买卖,而发展商已向有关方面提呈分割地契手续,卖主必须寻求发展商的批准或同意,如果发展商同意,可直接将地契的名字转到新买主的名下。

如果发展商以申请将地契分割為分层地契过渡期为由不予批准,则需要等到地契已转到本身名下才宜进行买卖。
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  • cavan_chong 威望 +10 谢谢分享! 30/3/2009 02:19 PM
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卖主欠下大笔门牌税,二手屋主如何处理?

购买二手屋的买主,经常会面对卖主欠下的门牌税、地税、水电费、排污费等债务,如果负责办理买卖合约的律师稍微疏忽,可以造成买主甚为苦脑。

不过在面对这些問问题时,不需过于担心或惊慌,凡事以买卖合约为依据,在签署买卖合约之前的有关欠款,一切都属于卖主的责任,有关方面应该向卖主追讨,而不是针对买主。

有顾客指出,她在付清了屋款给卖主3个月后,才收到吉隆坡市政局发出的总共1万3千令吉门牌税欠款,此时才意识到律师可能疏忽,在未查清楚卖主是否已赏还有关债务,即吩咐她及贷款银行付钱给卖主。

她再指出:在做买卖合约中,捉明卖主应该还清这些费用,可是现在沒有还的话,那一方应该负责还?

另外,如果已照会律师关于门牌税的问题,可是她卻不加理会,我应该如何处理这件事?

最后,在那一间书店可以购买到买卖房屋或产业的书籍?

答:

林若辉律师指出,这位太太面对的问题,严格来说不会太难处理,首先可以写信给吉隆坡市政局,说明是在那一年、那一月签署买卖合约,在签署买卖合约及移交房屋之前的门牌税,应该是卖主的责任,卖主必须赏付这笔欠款。

还有可以清楚的表明,市政局应该向卖主追讨,而不是向新的买主追讨这笔欠款。

这事会出现今天的局面,律师方面也有责任,最好是找回负责办理买卖交易的律师协助,要他写信给市政局,由该局催促卖主赏还欠款。当然,要确保律师真的写信告诉市政局。

关于产业买卖的參考书,如果是中文版,大丛书局会有一些,至於英文版,主要集中在MPH书店。
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  • Darren 威望 +10 谢谢分享!辛苦了! 30/3/2009 07:03 PM
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计划周详活用资金,买屋一步一步來

《计划阶段》

我国政府推行居者有其屋政策,至今仍未达到预期目标,仍有不少家庭沒有本身的房屋。当然,也有不少家庭拥有超过一间以上的房屋。

坦白说,愈早定下计划,愈能将资金做更好的运用。

首先,订下一个目标,自己准备购买的房屋、价格介于那一水平,然后再设定看屋的计划。

《看屋阶段》

1. 此阶段最好设定一个购买区域,可考虑离上班与住家不远的地点,交通便利;或考虑与亲人、朋友的居所不太远出,或周围环境理想,比如公圆、绿地等设施完善,以及房价的预算,以免两地奔波,浪费不少时间和资源。

2. 看屋时货比三家不吃亏,最好选择一个较长的空间时间,如假日或整个晚上,一次出门看屋最好能看几间,以便能夠进行比较。

3. 下雨天看屋可看出房屋是否有漏水现象,晚上看屋可看看邻居住的是什么人,会不会白天很安靜,晚上变夜市或是其它情况。

4. 看屋要先从大环境看起,如交通、学校、市场、公院等,再看小环境,如巷道宽度、停车方便性、建筑材料的新旧、居家宁適性、左邻右舍是那些人等等。最后再看房屋本身,如大楼管理、清洁、室內格局、通风、装修、保样状况等等。

5. 看到喜欢的房子,最好能请家人赶快一起來看,以征讯家人意见,如此可快速作決定。

《付定金阶段》

1. 看了喜欢的房子,在付定金之前,一定要先审问房屋经纪公司提供的不动产说明书,內容包括土地的地契、建筑物材料、建筑物平面图等相关资料;同时,确认房屋建筑计划是否被抵押,房屋的面积、屋龄....是否加蓋及位于工业区,以确保自己的权益。

2. 确认收受定金者是否为所有权人、或有代理权的代理人(代表人必需出示授权书)。

3. 付定金时须详细审阅內容,且必须立明确的签约时间及签约地点、付款条件、附赠之设备及其它双方约定之事项。

4. 应在干旋解除条款中注明,若屋主不卖,多久以內需退还,以及屋主收了反悔不卖应双倍赔偿定金。
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签署买卖合约前,律师解释条文不可缺

选定房屋,付了订金,接下來就是签署买卖合约,签约之前,应该请律师對一些条文稍加解释,以解除本身对合约的疑虑。

《 签约阶段 》

(1)签约时确保建筑物门牌与所看房屋相同。

(2)虽然在付订金前已看过土地、建筑物架构,但在签约时应需再查阅一遍,以防中途产权或借贷设定有所更动。

(3)确认签约人是否为所有权人。

─若不动产建筑物属未成年所有,应一律由其法定代理人出面签约,且应附法定代理人之印徵证明。

─公司出售不动产应请其代表人提出授权书及代表人资格及印徵证明,並应提供股东会仪纪录;若非本人,则需附所有权人同意出售之授权书。

(4)了解房屋是否仍有租约存在,以免因买卖面对阻力,导致最后无法交屋。

(5)付款条文必须把握安全原则,已付款项必须小于总款项、扣除原贷款清赏总额。

(6)各项税费及其它费用负荷必须记载清楚,通常买方需负担契约费、保险费、贷款律师费;卖方则需负担地税、门牌税、水电、管理费则一般以交屋日为分算日。

(7)附赠设施需注明清楚,以免衍生交屋误会。

(8)房屋漏水或其它瑕庇,需列明修复责任归那一方。

(9)若建筑物包括停车位,需注意车位能否单独转让。

(10)应在合约內交屋日期。

(11)应要求代表律师于签约同时,向卖方签收土地及建筑物所有正本契约。

(12)支付房产经纪公司服务费。
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